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税制のきほん

投資に係る個人の税金について

東海東京ウェルス・コンサルティングの岡田 真治です。
ジメジメとする梅雨の季節になりましたね。
皆様、投資といって思い浮かぶのは何がありますか。
今年に入ってマイナス金利となり預金利率も下がるなか、当コラムをご覧の皆様が真っ先に思い浮かぶのは株式投資だと思いますが、土地をお持ちの方などは不動産投資も考えているのではないでしょうか。
不動産投資についての詳細は別のコラムでご説明しますので、今回のコラムでは個人で不動産賃貸などの事業を始める際の税金についてお話ししたいと思います。

岡田 真治

東海東京ウェルス・コンサルティング
岡田 真治
おかだ しんじ

では最初に事業を始める際に必要となる手続きからご説明します。
事業を始める際の提出書類としましては「開業届」があり、別途必要に応じた書類の提出を行います。
その際、青色申告をしようと思われている方も多いのではないかと思いますが、青色申告にて確定申告をする場合は「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。
この提出をせず確定申告をする場合は白色申告と言われており、青色申告と白色申告の違いは下記の図表です。

白色申告 青色申告
特別控除額 0円 10万円 65万円
記帳 簡単な記帳
(収支が分かるようなレベル)
単式簿記にて記帳
(家計簿のようなレベル)
複式簿記にて記帳
(借方と貸方、両建にて行う)
貸借対照表 作成欄なし 作成いらない 作成必須
専従者給与 配偶者 86万円まで
その他 50万円まで
相当額で届出範囲内 相当額で届出範囲内
繰越欠損控除 出来ない 出来る(3年分) 出来る(3年分)

青色申告のメリットは上記の図表にもありますが、その中でも特別控除額はキチンと帳簿をつけた方に対しての特典として所得(←儲け)が計上された場合、そこから特別控除額を差し引くことができます。
所得からの控除が見込める場合は、帳簿をつける手間との天秤となりますが、ぜひ利用したい制度です。
では、事業を始めた当初など残念ながら損失が見込まれる場合は、キチンと帳簿をつける青色申告を選択しなくてもいいのではないかと考えられますが、青色申告であればその損失は3年間繰り越しが出来ます。
ただし、サラリーマンが不動産賃貸などで損失をした場合は、白色申告・青色申告問わず当年分の給与所得からその損失分を差し引くことができます(給与所得までの金額で、これを損益通算と言います)が、投資の成果を正確に把握するためにも帳簿をつけて青色申告を選択することをお勧めします(損失が計上されている場合の特別控除額(青色申告)は0円です)。
次に税金の計算についてご説明します。

税金については所得税・住民税がありますが、ここでは所得税を中心にお話しします。
所得税は所得が増えれば増えるほど税率が上がる累進税率であり、税率は下記の図表です(平成27年より最高税率が40%→45%となっております。住民税は一律10%です。)。

所得税(個人)所得金額 〜平成26年 平成27年〜
税率 控除額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円 5% 0円
195万円超〜330万円以下 10% 97,500円 10% 97,500円
330万円超〜695万円以下 20% 427,500円 20% 427,500円
695万円超〜900万円以下 23% 636,000円 23% 636,000円
900万円超〜1,800万円以下 33% 1,536,000円 33% 1,536,000円
1,800万円超〜4,000万円以下 40% 2,796,000円 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

※別途、復興特別所得税が課税されます(税率×2.1%)

上記の図表で所得が1,000万円の方は、
10,000,000円×33%−1,536,000円=1,764,000円
の所得税が発生しますが、より具体的に下記の条件にて計算します。

  • ・年収1,000万円のサラリーマン
  • ・社会保険料控除や配偶者控除等の所得控除 180万円
  • ・賃料600万円、経費190万円の不動産賃貸
  • ・特別控除額(青色申告)10万円適用

サラリーマンが不動産賃貸をする場合、給与所得に不動産所得が上乗せされるイメージであるので、最初に給与所得から計算しますが、給与所得の計算方法は給与収入から給与所得控除を差し引いて計算します。
給与所得控除とは、サラリーマンの経費として給与(=収入)に対応するもので下記の図表により計算します。

給与 〜平成27年 平成28年 平成29年〜
給与所得控除額 給与所得控除額 給与所得控除額
180万円以下 給与×40%
(65万円未満の場合は65万円)
給与×40%
(65万円未満の場合は65万円)
給与×40%
(65万円未満の場合は65万円)
180万円超〜360万円以下 給与×30%+18万円 給与×30%+18万円 給与×30%+18万円
360万円超〜660万円以下 給与×20%+54万円 給与×20%+54万円 給与×20%+54万円
660万円超〜1,000万円以下 給与×10%+120万円 給与×10%+120万円 給与×10%+120万円
1,000万円超〜1,200万円以下 給与×5%+170万円 給与×5%+170万円 220万円(上限)
1,200万円超〜1,500万円以下 230万円(上限)
1,500万円超 245万円(上限)

よって、年収1,000万円のサラリーマンの給与所得控除額は、
10,000,000円×10%+1,200,000円=2,200,000円
と計算され、給与所得は780万円となります。
また、年収1,000万円を超えるサラリーマンの給与所得控除額は、平成28年・平成29年と連続で減少(平成28年は上限額が245万円→230万円となり、かつ給与のハードルが1,500万円→1,200万円と下がります。続けて平成29年には上限額が230万円→220万円となり、かつ給与のハードルが1,200万円→1,000万円と更に下がります。)し、所得が増える→税負担が増えています。
不動産所得については600万円の収入から190万円の経費を差し引き、更に10万円の特別控除額(青色申告)を差し引きますので400万円となります。
よって、所得は給与所得780万円と不動産所得400万円を合算し、所得控除180万円を差し引き1,000万円となりますので、上記の通り所得税は1,764,000円となります。

以上で税金の計算が出来ましたので、次に税負担割合についてご説明します。

下記の図表はサラリーマンが不動産賃貸を行う場合、まず会社で給与所得の源泉徴収票を受け取り、その後不動産所得と併せて確定申告を行うイメージです。

①所得 ②所得税 ③税負担割合(②/①)
給与のみの場合
(会社の年末調整をイメージ)
6,000,000円
(780万円-180万円)
772,500円 12.9%
不動産賃貸をした場合
(特別控除額10万円控除)
4,000,000円 991,500円 24.8%
合計 10,000,000円 1,764,000円 17.6%

この際の不動産賃貸をした場合における税負担割合は24.8%となり、給与のみの場合に比べて税負担割合は押し上げられ、合計の税負担割合は17.6%となります。
皆様が実際に投資を行う時は色々な選択肢の中から判断されることと思われますが、その判断の際の決め手になるのは、その投資によってどれだけお手元の資金が増えるのか、ではないでしょうか。
投資を行う際は、ぜひ税負担割合も考慮した所得の見込みや借入金の返済などといった収支・資金繰りの投資計画を作成していただければと思います。

本コラムでは個人の不動産賃貸に係る税金を中心にご説明しましたが、その不動産賃貸が事業的規模かどうかにより青色申告の特典の取り扱いが変わります。
事業的規模かどうかについては例えばマンションの賃貸が10室以上などの基準により判断します。
事業的規模であると判断されれば青色申告の特典は全て認められますが、マンションの賃貸が1室や2室の場合などは事業的規模ではないと判断され、65万円の特別控除額は利用出来ない(10万円の特別控除は利用出来ます。)等の制限があるので注意が必要です。
また、税率についても所得が900万円の場合は、所得税23%・住民税10%で合計33%となり、法人税等の実効税率(約30%)に近づいてきます。
900万円前後の所得が既にある場合に不動産賃貸を行う際は、法人を設立する事も考えられる方もいらっしゃるのではないかと思われます。
この件につきましては次回のコラムにてお話しします。

会計事務所から事業会社勤務を経た経験を生かしまして、資産税のみならず所得税・法人税など税務全般からの「如何にすべきか」、法人も含めましたクライアントの満足度を高めるための選択肢をどのように提供するかの「如何にすべきか」を心掛け、対外的にも対内的にも「お客様に喜んで頂ける」情報発信をして参ります。
2016年1月より東海東京ウェルス・コンサルティング株式会社に在籍中 税理士

不動産【第1回】

ライフプラン【第2回】

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