みらいを拓く 大人の投資倶楽部

会員登録をされていない方

登録無料、利用料無料

今すぐ新規会員登録

すでに会員登録済みの方
ログイン

シニア世代のライフプラン

  1. トップページ>
  2. 不動産:不動産投資について

不動産

不動産投資について

東海東京ウェルス・コンサルティングの中野です。
今回のテーマは「不動産投資」です。

東海東京ウェルス・コンサルティング株式会社
中野 裕
なかの ゆたか

日銀のマイナス金利政策の影響によって住宅ローンの金利は一段と低くなり、住宅の購入を検討する方には最適な状況となっていますが、一方、預貯金の金利は低利な状況が続き、将来等を見据え資金の運用を考える方にとっては、厳しい状況が続いています。最近、新聞・雑誌・本・インターネット等において「○○不動産投資セミナー」や「○○大家さん」等の不動産投資に係わる記事・情報を見ることが多くなり、不動産投資が一段と注目されるような状況となっています。

投資商品における不動産の位置付について

以下は投資商品における一般的なリスクとリターンの関係性を記載しています。不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンの投資商品と見られることが多く、投資対象不動産の立地・築年数・管理状況・テナントの内容等の個別特性によって投資商品としての位置付は決まることになります。金融商品は、株式・債券・投資信託等の個別銘柄・個別商品において、リスク・リターンの位置付が異なります。それと同様に、不動産投資もミドルリスク・ミドルリターンの商品だけでなく、ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンの商品も存在します。

不動産投資の種類について

不動産投資には様々な種類がありますが、以下に一般的な投資対象を記載させていただきます。区分マンション投資はサラリーマンを含めた個人投資家が一戸単位の新築・中古マンションを賃貸し、賃貸収入を得る代表的な不動産投資で、数百万円から数億円の規模までの物件が投資対象とされています。最近話題となっていますタワーマンションの投資もこのカテゴリーに入ります。次に投資対象の規模が大きくなりますと一棟のアパート・マンションが投資対象となり、数千万円から数億円の規模となります。投資を行うメリット・デメリットを記載しましたので、是非参考にしてください。

一般的な不動産投資の分類について

投資対象 メリット デメリット
区分マンション(新築・中古) ・少額からの投資が可能
・流動性(売却実現性)が高い
・相続税評価の圧縮
・賃料下落・空室リスク
・価格変動リスク
一棟アパート・マンション ・安定的な収益補完
・相続税評価の圧縮
・賃貸戸数によるリスク分散
・賃料下落・空室リスク
・価格変動リスク
・経年による修繕費の発生
・賃貸戸数による管理負担増

その他の投資対象として駐車場・事務所・店舗、また、海外不動産への投資もあります。

上記二つの投資対象は収益を目的としますが、相続対策を目的として投資(取得)される側面もあります。例えば、相続税の課税上、賃貸アパート・マンション等を評価する場合、土地は「貸家建付地評価」として時価の概ね60〜70%程度の評価額となり、建物は「貸家評価」として時価の概ね50%〜60%程度の評価額となるため、相続対策上、有効な資産と考えられます。

・貸家建付地評価:自用地の評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

・貸家評価:家屋の固定資産税評価額×(1−借家権割合)

投資不動産の主な利回りについて

不動産に投資する場合、対象不動産の内容を認識し、現状・将来の不動産マーケットの状況を見極めながら、個々に投資利回りの指標を見定め、投資を実行します。投資不動産の購入においては、全額自己資金で取得する場合や、借入金で取得する場合もあり、この部分の判断は投資戦略の重要なポイントになります。ここで投資不動産の主な利回りと区分マンション購入を想定した参考事例をご案内させていただきます。

◆表面利回り 計算式:年間収入÷不動産価格

◆ネット利回り 計算式:年間純収入(年間収入−諸経費)÷不動産価格

<参考事例> 5,000万円の区分マンション購入を検討

項目 金額 ケース
T 物件価格 4,500万円 自己資金5,000万円
U 諸費用 500万円
V 総物件価格(T+U) 5,000万円
@ 収入/賃料等 300万円/年 表面利回り:6.0%
(計算式:300÷5,000)
A 支出/管理費用等 60万円/年 収入に対して20%と想定
ネット利回り:4.8%
(計算式:240÷5,000)
B 純収入(@−A) 240万円/年

※上記事例は試算上のものであり、実際の収益を保証するものではありません。

○○ ○○のワンポイントアドバイス

不動産投資(購入)をする場合には不動産本体の金額以外に様々な費用が発生します。代表的な費用について以下に整理させて頂きますが、付加費用が必要となることを認識の上、投資をお考えください。(不動産保有時、不動産売却時にも付加費用が必要となります。)

不動産取得時の一般的な付加費用について

・不動産仲介手数料
・建物に係る消費税
・売買契約書に添付する印紙税
・所有権登記に係る登録免許税
・登記手続きに係る司法書士手数料
・不動産取得税

※不動産や税の種別によって、個別に軽減等の特例適用期限(スケジュール)が定められていますので、具体的な検討時には必ずご確認ください。

不動産投資を行う場合、既述のとおり様々なリスクがあり、投資時には付加費用が必要となりますが、不動産管理のプロに管理を任せることによってリスクの軽減を図るとともに、計画的な資金計画等によって不動産の状態を維持することによって、安定的な収入を得ることが可能となります。皆様もご自身の投資目線にあった不動産投資を是非ご検討ください。

○○ ○○

建設・不動産会社、銀行・証券会社での経験を活かして、お客様の様々な不動産ニーズにご対応させていただいております。日々の生活に大きな係わりを持つ不動産について、今後もお役に立つ情報を発信させていただきます。
現在は東海東京ウェルス・コンサルティング株式会社に在籍中。

ページトップへ

PRおすすめ情報

  • ファンド・ツミタテ

    月々5,000円からコツコツはじめられるから投資初心者の方もはじめやすいファンド・ツミタテ。

    ファンド・ツミタテ
  • ダイレクト信用取引

    東海東京証券のダイレクト信用取引は、業界最低水準の買方金利。現金や株式を担保に元手資金以上に売買することができます。

    信用取引