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相続

司法書士から見た不動産相続について

司法書士法人花沢事務所の代表をしております、花沢良子です。
今回は不動産相続についてです。

司法書士法人花沢事務所
花沢 良子
はなざわ りょうこ

私どもの法人は年間700件以上の不動産を中心とした相続手続きの相談を受けておりますが、不動産のことがもとで、相続人間でもめてしまうことが非常に多くあります。
金融資産であれば、法定相続分に従って1円単位まで分けることもできますが、不動産はそういう訳にはいきません。
不動産の価値の評価方法だけでも、市役所が定める「固定資産税評価額」、相続税額の算定基準となる「路線価」、市場で実際に取引されている「売買取引価格」の3つがあり、どの価格を使って分割をするのかを決めるだけで意見が対立してしまうことも少なくありません。
相続人間での遺産分割協議が成立せず、裁判所に持ち込まれる遺産分割調停となる案件の遺産の中に不動産が含まれていることがほとんどです。
今回は、司法書士から見た不動産相続の問題になった様々な事例についてお話したいと思います。

相続登記(相続による不動産の名義変更)の期限

両親が亡くなり、長男が実家を継いで住んでいましたが、不動産の名義変更をしておりませんでした。さらに両親が亡くなった当時、財産は長男に全て譲ると口約束していた弟が数年後、急死してしまいました。弟の嫁から「私と子供は相続人なので、相続登記をしていない両親名義の家も相続する権利があるので、法定相続分通り、半分わけてください」と言われてしまいました。
兄は銀行から家の実勢価格の半分にあたる金額を借金して、弟の嫁と弟の息子に現金で支払う事となりました。

相続による不動産の名義変更をするためには、相続人全員で遺産分割協議をする必要がありますが、長期間放っておくと、相続人の中で亡くなられた方が出た場合には、その方の配偶者や子供たち全員が相続人となってしまい、同意を得なければならない方が増えてしまいます。
不動産の名義変更に期限はありませんが、速やかに相続登記の手続きをされることをお勧めします。

親が地主から土地を借りて家を建てていました。親が亡くなったら、地主が「家を取り壊し更地にして、土地を返せ」と言ってきました。どうしたらいいんでしょうか?

定期借地権でない借地権であれば、家がある限り、借地権は相続されます。
ご両親が建てた家を賃貸に出したり、売却することも可能になります。(売却する際には、地主の承諾が必要ですが、承諾してもらえない場合は、裁判所が代わって許可をするという制度もあります)
借りている土地の評価が借地権付建物として高い場合は、高く売れる可能性もあります。
相続人が取り壊し費用を払わず、家を地主に買い取ってもらうケースも多いです。

貸している土地に、高齢の借地人が建物に住んでいるが、家も古くなったし、子供もいないので、借地人が亡くなったら、土地を返して欲しいのだが、このまま何もしなくても、借地人が亡くなった際には、土地は返してもらえるんだろうか?

借地権も相続されます。子供がいない高齢者の方でも、兄弟や甥・姪がいればその方々に相続されます。
本人一代限りで返してほしければ、借地人と相談して、借地権付き建物を死因贈与など、借地人が亡くなったときには返してもらえるような契約を結んでおいてもらうというようなことも考えた方がいいでしょう。

10年前に両親が亡くなったが、兄が海外へ行ったきり行方不明で連絡が取れない。当然、遺産分割協議ができないので、両親の不動産を売却することもできない。どうしたらいいんでしょう?

家庭裁判所に、お兄さんの代わりに遺産分割協議をしてくれる「不在者財産管理人」という人を選任してもらうことができます。
例えば、家の名義を自分名義にして売却し、その売却代金を法定相続分通り2分の1ずつわけるという内容の遺産分割協議をして、売却代金の2分の1をお兄さんの分として不在者財産管理人に預かってもらうというようなことができます。

空き家問題

「相続した家が、誰も住まず、空き家になってしまっているが、取り壊して更地にすると、土地の固定資産税が高くなるし、取壊し費用もかなりかかってしまうから、とりあえずそのままにしておこう」と思う方も多く、空き家が増えてきてしまいました。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、空き家の持ち主(相続による名義変更をしていなければ、法定相続人全員が所有者とみなされます)の責任が重くなったり、ボロ家を放置しておくと、行政から指導や命令が来たり、「特定空家等」であれば固定資産税などの軽減措置の対象外となってしまいます。

今は、相続した空家不動産の売却に関し、譲渡所得税の特別控除が使える場合もあります。
相続した不動産が空家であれば、売却することも考えてみてはいかがでしょうか?

最後になりますが、相続税がかかる場合にも注意が必要です。

相続税の申告・納付は、死亡の日から10か月以内に行わなければなりません。遺産分割が済んでいないことを理由に相続税の申告期限を延ばすことはできません。 注意しなければならないのは、10か月以内に相続税の「納付」まで行わなければならないという点です。 預貯金等の金融資産が多い場合はいいのですが、遺産のほとんどが不動産で、一部の不動産を売却し、現金化しなければ相続税を支払うことができないような場合は大変です。いざ売却しようとしても、思うような金額で売却できなかったり、境界確定のため、測量をする必要があったり、隣地の所有者と境界でもめてしまったりして、納付期限までに売却ができないこともあります。 期限までに申告、納付ができないと、延滞税が発生することにもなりますし、利用できるはずだった控除が利用できなくなるなどの不利益が発生することになります。

不動産を遺す人も、相続する人も、迷う事や不明な点などあれば、一度、私ども専門家にご相談ください。

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昭和57年 司法書士事務所を開業。
平成20年 司法書士法人花沢事務所を設立。
現在は、丸の内、横浜、横須賀の3拠点にて、「お客様の立場に立ち、お客様にとっての最良のご提案をすること」を心掛け、不動産取引、相続手続、成年後見等を中心に幅広い業務を行っております。
近年では、相続・終活等のセミナーの講師も多数行っております。

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